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[分享]租房全攻略

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發表於 2008-10-28 20:52 | |閱\讀模式
找准房 细看房—减少麻烦

好不容易找到一处看似不错的房子,可住的时间一长就会出现诸如下水道老堵、电压不足、热水器出水不痛快等问题,这些琐事的不断发生给承租人带来了多多少少的麻烦,其实看房时如果细心些,还是完全可以避免的。

确定租房目标和租房标准

1、首先要确定你租房的时间长短,租金的大致范围和相应条件中最希望满足的硬件设施,然后以此来确定你选择什么样的方式

租房市场习惯一般租期是一年,如果您是短期租房的话,一般房主不会同意或者会提高租金。短期租房的租金比年租房一般要高20%到50%。租房市场现在已经比较成熟,房主也都大概了解租房价格,所以租金上下浮动不会太大。

2、长期租用至少1年又比较着急的,可以考虑正规的房屋中介,虽然会付出1个月的租金作为中介费,但是效率高,而且房源多容易找到自己满意的房,也比较有保障,相对租金会略低于市场价,尤其租房的人多更划算,平摊到每个人头上也能承受得起。

3、只要地理位置合适,房价也可以接受,可商量增加房屋内设施,若无法达成共识,可直接到2手市场购买,搬走时与房东再协调或再转卖,目前收入不高但又比较重视生活质量的人士可考虑这种方式。

4、分析一下自己的需求情况。是位置最重要还是价格最重要,如果找不到满意自己的房子,可以考虑交通便利但位置相对较远的房子。

請參觀我的Blog http://tw.myblog.yahoo.com/dustindarlene-curtiscatherine/

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 樓主| 發表於 2008-10-28 20:53 |

安全租房妙计六条

  首先要明确概念,租房中介的正式称谓是“房地产经纪公司”,其要求是注册资金30万元以上、拥有具备《房地产经纪资格证》的经纪人4名以上,同时具备《工商执照》和《房地产经纪机构资质证书》两项才是一个正规合法的经纪公司。

 

 同时,中介提供的服务应该有尽量代理更多的待售房屋以供顾客挑选,通过验证、备档、签订合同等手段保证顾客买房的安全性,协助中间担保、代办贷款、过户取证等各项服务使顾客更省时省力,还要为投资型顾客代理出租等。中介收费国家明文规定房屋买卖代理收费分档计取,500万元以下收取2.5%,这笔费用应由房屋出售方支付。有关专家还为市民支招,以防在租房时再受气。

  

一、综合比较各公司的服务模式,货比三家,尽量不交或少交看房金或看房费等,以免发生纠纷。

  

二、要审查对方是否具备工商执照和房地局经纪机构资质证书,工商执照中应具备“物业代理”这一经营项目,以上两证也应有“年检合格”的印章。

  

三、在与公司看房前,要认真阅读对方提供的“中介代理合同”,这一环节至关重要,要找出您认为不合理的条款与对方商量改妥后再签字,因为一旦签字合同生效,有可能有些条款将来会对您十分不利。

  

四、不要和经纪人个人隐瞒公司私下成交。有些客户为节省中介费,向经纪人支付回扣私下做单,这种做法不太可取。其一房源信息是公司财富,这样做已经违反双方合同,会遭到公司起诉;其二收取回扣的经纪人一般道德水平低下,有可能等你入住后看准你不敢声张,继续索要钱财;其三目前存在一些经纪人勾结外人冒充假房东行骗,诈取钱财后逃之夭夭,使客户白白遭受损失又无处追偿。

  

五、在订房时一定要自己审查房东的身份证、户口本、房产证原件,三证俱全才可付款。虽然说中介公司有审查证件的责任,但有些经纪人并不负责,所以自己必须要亲自审查,以免被假房东诈骗,据中介公司实际操作的经验来看,一般出现的诈骗事件都是房东证件不全,而当事人没有防范意识造成的,这点要特别注意。

  

六、一旦发生自己利益受损的情况,应该立即到工商部门或房地局部门投诉。

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 樓主| 發表於 2008-10-28 20:54 |

如何区分定金和押金

    所谓定金,就是指合同双方当事人约定的,为保证合同的履行,由一方预先向对方给付的一定数量的货币或其他代替物。

 

 《合同法》第115 条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”

  

    如果交定金,一定要想清楚是否一定要租这套房子,交完定金以后后悔了,那定金一般是要不回来的。交定金的时候应该约定好房租,约定好什么时候签租房合同,并根据自己的要求跟房东有一个初步的书面约定,不要仅仅口头上说"你给我保留房子,我交给你多少定金",你有可能后悔,房东也可能后悔。如果是你后悔了,定金一般都要不回来;如果是房东不想租了,就要赔双倍定金。这种情况下,很多同学不好意思说,对很多事情都抱着侥幸心理,往往受骗都是利用这种心里,最后吃亏就是自己,其实没关系,说话语气适当也是可以接受的。真正的骗子觉得你防备心这么强,不好骗就会放弃。

  

    “付×押×”是租赁市场中对租金和押金支付方式的俗称,比如付三押一,即指租金按三个月为一期支付,押金数额为一个月的租金。具体几个月支付一期租金,则由各人自身状况决定。支付租金,作为承租人主要的义务,在合同中必须明确约定清楚每期租金的支付时间和方式,以及逾期未支付的违约责任。此种违约责任常见的形式为:每逾期一日加收一定比例滞纳金,且如果超过一定的合理期限(比如30 天),出租人可以单方面解除租赁合同,既有利于保护出租人的租金收益,又能给承租人合理的宽限期。   

    押金在法律上称为“租赁保证金”,主要用于抵冲承租人应当承担但未缴付的费用。押金应支付多少,应当按照租期长短、装修程度、家俱家电数量和价值等因素来确定。对于出租人而言,押金数额越高,保障性能越强。但许多人会把押金误解成定金,严格来讲,两者属于完全不同的两个概念,只有在合同中有特别约定时,押金才具有定金的担保作用。

  

    需要特别提醒的是,无论支付租金还是押金,若通过银行划帐方式支付的,最好直接划入产权人名下的帐户,并留好相关的划款凭证,以此进一步控制资金风险。

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 樓主| 發表於 2008-10-28 20:55 |

哪些房屋是不能租赁的

    随着我市市场经济的快速发展,城市拆迁的力度加大,城市化进程的进一步推进,市民租赁房屋的情况已较为普遍。为保护群众的合法权益不受侵害,特对九种不得租赁的房屋类型进行列举,予以提醒。


一、未依法取得房屋所有权证的房屋。
房屋所有权证是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。租赁没有房屋所有权证的房屋,承租人的权益得不到很好保障。因为,没有办理房屋所有权证的房屋,若出现产权纠纷,承租人随时都可能会因为出租人没有拥有合法的房屋权属证书,受到纠纷影响而不能得到权益的保障。

二、被法院、公安机关等依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房屋。
依法裁定、查封的房屋或以其他形式限制权利的房屋,原所有权人的房屋其他权利如占有权、使用权、收益权等权利在一定程度将受到限制。租赁该类房屋,承租人会因为房屋权利的瑕疵,使得承租权利得不到合法保护。

三、未取得共有人同意出租的共有房屋。
属于共有产权的房屋,在未征得共有人一致同意出租的情况下是不能出租的。即使是大多数共有的人同意也不能出租,因为,租赁这种房屋,会侵犯对未同意出租的共有人的权益。

四、权属有争议的房屋不能租。
房屋的产权处于不明状态时即权属有争议的,这时,租赁房屋的合法性将难以得到保障。。

五、违章建筑。
未取得规划部门的合法建设手续建造房屋,之后也没有补领规划许可证。这类房屋,属于建设规划手续不齐的建筑,规划部门随时对其实施规划执法监督。租赁这类房屋的承租人,其合法权益就得不到保护。

六、不符合安全标准的房屋。
租赁建造质量、生活设施达不到安全标准的房屋,承租人的生活安全将会受到影响。

七、未经抵押权人同意出租的抵押房屋。
目前,有不少房屋是采取抵押方式取得贷款购买的。这类房屋的抵押权人对该类房屋具有他项权利。抵押人若要出租抵押的房屋,须征得抵押权人的同意。租赁没有经过抵押权人同意出租的房屋,是对抵押权人权益的侵犯。

八、不符合公安、环保、卫生等部门有关规定的房屋。


九、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形的房屋。
市民在租赁房屋,须谨慎对待,不要租赁上述九种情况的房屋。此外,市民在租赁合法房屋之后,应当向房产管理部门办理房屋租赁登记备案。这样,有利于从法律角度保护承租人的权益,减少不必要的租房纠纷。

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 樓主| 發表於 2008-10-28 20:55 |

看房到底要看什么

    看房时要注意周围环境,房主的资格,房子设施的质量,合同内容等。
    对于周围环境,可以在租房之前,以租房人的身份询问一下,一般都能问出来。
    对于房主资格问题,可以要求房东拿出房产证,并查看房产证上产权人的名字和房东的身份证是否一致,以此确定房东是否有权出租该房屋。如果房产证上还有其他人的名字,即房屋属于共有房屋,则要有全部共有人的书面同意。另外,按照法律规定,有以下情形之一的房屋不得出租:(1)未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的;(2)改变房屋用途,依法须经有关部门批准而未经批准的;(3)被鉴定为危险房屋的;(4)法律、法规规定不得出租的其他情形。

    对于房子设施问题,首先,要关注房屋的门窗,看是不是有防盗门,这里要注意一些老式的防盗门根本不具备防盗功能,像钢管焊接成的那种就是这样,所以你可以要求业主把门换成新的防盗门,这样才有保障。还要看窗户的密闭是否完好,尤其是租住一、二层的承租人一定要仔细把关,检查所有窗户是否都能关严,所有插销是否都能插上,检查防护栏有没有开焊,有没有被折断的隐患,如果有必要还是请业主一同加固,以防后患。

    其次要注意一些固定的设施,比如马桶、热水器、炉灶、抽油烟机、空调等。在看房的时候要试一下,如果正常运转,以后小心维护应该没有太大的问题。

    第三,要检查上下水和电路入户状况。此项注意尤其适用于那些建造年代比较老的楼房, 比如一些总层高为四五层的楼房,因为当时的建造需要5 层以上必须安装电梯,所以在80 年代左右有不少5 层楼房,因为上下水管道长年使用,输电线路设计功率低、线路老化等,所以经常出现下水道频繁堵塞、上水水压不够、大功率家用电器无法正常开启、电路跳闸的现象。如果有这种情况,在看房时要特别注意上下水的通畅,特别是选择一楼和顶层。一般水压不足顶层最受影响,连带会导致洗澡出水不痛快,下水不畅则一层会经常返水,所以一定要注意。

    第四,就是要查看房屋的入户电路,现在基本所有的老城区都已经对原有老化的电路进行了改造,如果入户电表为插卡式的那就尽可以放心使用了,如果不是你可要多加考虑了。

    第五,别让家用电器成摆设。看房时屋内齐全的家用电器,未必是一件好事,不要被表面现象所迷惑。因为,一般房东会为提升租价而特地拼凑一些电器,而这些电器的来路大多是从旧货市场、二手贩子那儿来的,所以使用时无法保障,比如设备的老化,一天费三度电的冰箱、开起来嗡嗡作响的空调也许你还没有用过吧。所以在看房时,检查电器的使用情况是必不可少的,尤其是冰箱空调最为重要。

    最后,在你看房的时候一定要仔细看,因为有的时候有的隐患是看不到的,比如下水道,老的房子管道比较细,你看房的时候并不堵,但是在你使用的时候极其容易造成堵塞。

    如此看房,房主会觉得你很较真儿,可虽然租住是暂时的,但是生活上的安全和方便还是最重要的,仔细点儿毕竟没坏处。

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發表於 2008-10-28 21:28 |

之前有人提到

不同的二家中介 帶去看了同一間房

後續產生的中介費糾紛

也很值得大家小心哦

張弛有道

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Thanks,Very useful

茱小雅在北京大宅门的生活

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發表於 2008-10-28 22:33 |
.....\\(^o^)/

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發表於 2008-10-28 23:39 |

謝謝分享~可以收藏起來喲~

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發表於 2008-10-29 08:21 |
找一個好的仲介(這裡的仲介人員品質和台灣比起來差太多了...), 把自己需要的規格仔細的跟他溝通, 才不會浪費自己的時間。

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