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租房好時代將到來? 首部住房租賃法規為租戶護航

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發表於 2017-5-30 03:52 | 顯示全部樓層 |閱\讀模式
本帖最後由 chinasunmin 於 2017-5-30 03:55 編輯

5月19日,首部針對住房租賃和銷售的法規——《住房租賃和銷售管理條例》(徵求意見稿)開始向社會公開徵求意見。鼓勵出租人提供更長租期,租期不低於三年,房租按月支付。房東暴力、強制攆人被明令禁止。如果意見實施後將為租房市場帶來哪些影響?是否意味著租房市場的美好時代將要到來?

三年租期或不適用所有租客  


新京報:意見稿中鼓勵出租人提供更長租期,租期不低於三年,房租按月支付。你對此怎麼看?

  租戶雪梅:這一點對我的吸引力不大。首先,在北京租房,很多是隨著單位遷徙的,如果單位出現變更,大多會選擇搬家。其次,現在租客可以選擇互聯網化的創新租房產品,省去了跟房東談條件的麻煩,並且仲介費也是明碼標價。有些房主現在就可以在收取押金之後按月收取房租,而非現在租房市場流行的“押一付三”。

  21世紀不動產北京區域副總經理寇海龍:租期不低於三年是希望租金穩定,目的是好的,提高租賃量,有抑制房價的作用,這是政府指導的一個方向,但具體可以看雙方意願,因為市場可能有約定俗成的規則,一時間可能很難改變。目前大部分是簽一年或兩年,三年很少。

  租金方面比較穩定,有第二年漲一些的情況,但70%以上第二年的租金不會變化。大部分房東很難同意月付,確實比較麻煩。

麥田房產副總經理孫慶磊:當前市場租賃合同大都是一年一簽,房東提前一個月通知租客就可以解除合同,雖然租客一般都能得到一個月的租金賠償,但卻需要重新尋找住所,這種情況下租客還是比較被動的。簽長租約難點在於:租金上漲週期內,房東對於簽長租約的意願偏低,除非租賃雙方達成一個租金逐年上漲的約定,所以要實現這一規定,還需要消費者的成熟度和租賃市場的穩定性,乃至政府主管部門在鼓勵和加大租賃供應上,持續有效的動作。

  紮根網首席運營官黃恩亮:就目前的市場情況而言,租期不低於三年不適用所有租客,更適用婚後無購房的客戶或無購房計畫且工作收入相對穩定的客戶。前提是每年的房租漲幅在雙方可接受的範圍內。根據現實情況如果租期加長,而房租按月支付,且能保障租客與房東雙方利益,需引入金融分期產品才能實現。

  房東老胡:租期不低於三年,這一點要求太高了,一、二年比較合適,因為中途有可能會將房子出售。房租方面支持季付、半年付或一年付,一個月支付太麻煩。

房東不可強制攆人或將嚴格執行

  記者:意見稿中提到,出租人不得採取暴力、威脅或者其他強制方式驅逐承租人,收回住房。租房押金不得無故扣留,違規最高可罰20萬元。對該條款,你有什麼樣的看法或建議?

  租戶雪梅:我作為租房客,對於這一點的執行情況存疑。目前很多租客選擇默默忍受,並不一定會尋求法律的幫助。政策呼籲是好事,但還需要看具體落地執行情況。

  租戶劉威:我經歷過一次,在合同租期內,我和室友就被仲介以“房主兒子要結婚用房子”的名義強行一周內要求搬家,並且之前的押金不退。

  房天下副總裁司智:房東不可暴力、強制攆人,不能隨意漲價等都是原有的規定,並不是新規定。房客在合同期內,房東應該保護房客的權益,不可沒有理由隨意驅趕房客。租房合約中寫得很清楚,如果承租人出現問題,是可以被解約的。相信這次政策出臺之後會嚴格執行該規定。

  紮根網首席運營官黃恩亮:租房押金是為避免租客拒交、晚交房租,以及對房屋或配套設施造成嚴重人為損壞。通常押金糾紛發生在租客即將退租的階段。如果租期長,配套設施是人為損壞還是自然損耗界定困難。因此,設施維護和保修應該計算在仲介費或房租中,進行按月分攤,或通過定制押金險的方式解決。當然對於無故扣留,可以進行違規罰款,對租房消費者的權益也是一種有力保障。

房東租戶排斥“二房東”

  記者:意見稿指出承租人可以按照住房租賃合同的約定轉租住房,自然人轉租住房達到一定規模的,應當依法辦理工商登記。這是否意味著“二房東”合法?你如何看待“二房東”?

  租戶雪梅:這不成了鼓勵個人做仲介嘛,“自然人轉租達到一定規模需要辦理工商登記”,哪個部門來考查自然人轉租規模?這還需要具體看細則。

  房東小關:我個人不接受“二房東”。二房東對租客的要求,跟我的要求不同。我可能會對“二房東”本人做一些要求,但到了他那裡,要求可能會打折扣。

  之前有類似這種人找我,我都拒絕了。我對租客的要求是,以家庭為單位,長期、穩定。

  租戶劉威:8年前剛來北京的第一個月,我通過網站搜索到一個太月園單間,當時網頁上寫的是“業主直租”,可入住後才發現業主其實是一個代業主進行收租的“代理人”,除了每月定時收房租露一次面外,如果要求維修電器等很難見到人。另外,在租約到期時,還以各種藉口克扣押金。

保駕租賃安全防止租金上漲

  記者:預計這部《住房租賃和銷售管理條例》(徵求意見稿)會給市場帶來什麼影響?

  租戶雪梅:我認為這個政策的初衷是為了約束租房市場,防止租房價格的上漲,期待能有具體的執行細則。

  租戶劉威:新規提升了租客群體的安全感和體驗感。

  房天下副總裁司智:這些規定中許多都是原有的規定,這次要看政府在政策出臺之後是否會對這些規定堅決執行,並嚴格監督。只有市場上有足夠好、足夠多的房源,房東不再處於強勢地位時,租賃市場才會發生比較大、更加規範的改變。

麥田房產副總經理孫慶磊:意見稿的最大亮點是對租賃市場整體穩定、安全、租賃經紀服務等的一系列配套升級,並將升級舉措細化到各項具體條例中。約束了承租人、出租人的權利義務,明確了經紀機構的服務規範,對於當前租房市場容易產生的問題和糾紛,在法律政策層面給予了解決的依據,也在操作尺度上給出了建議,同時給予配套政策支持。意見稿所透露的政策信號很明確,重視租賃市場安全感和服務體驗,進一步提倡“租售並舉”。

  新派公寓CEO王戈宏:政策中對房東和租客的雙向規定有利於整治目前租賃市場的亂象,但目前缺乏租賃信用系統,建議住建部聯合銀行、仲介、品牌公寓建立租賃信用資料平臺,可以收費查詢,這個平臺將會有效保障各方風險,而且成為一個新的商業模式。

  本版采寫 新京報記者 張曉蘭


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