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探訪溫州樓市:土地溢價率很高 但房價很難漲得起來

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發表於 2017-8-13 04:05 | 顯示全部樓層 |閱\讀模式
鹿城區洪殿街道黎二村是溫州市著名的城中村,距溫州的黃浦江——甌江南岸不足800米,距市區最貴豪宅鹿城廣場2.7公里。


  黎二村幾十幢破舊的居民樓在兩個月之後會被夷為平地,一些極為破舊的房子被鑒定為C級危房,必須在規定時間內儘快“清租”,而D級危房則被貼上了封條,不得住人。


  黎二村的房價目前約為1.5萬元/平方米,根據鹿城區採用的貨幣化安置方案,居民可獲得2萬元/平方米的補償。這讓拆遷工作幾乎沒有阻力。


  如無意外,這批手握現金的拆遷戶,會形成大量新增置業需求。之前,已有很多溫州拆遷戶走進售樓處。去年個別新開盤項目中,持拆遷補助的購房者占比一度高達50%,一些改善型樓盤中,拆遷戶比例也達20%-30%。


  等待拆遷的黎二村不是孤例,這背後,是溫州市從去年啟動的聲勢浩大的“大拆大整”專項行動。


  “大拆大整”


  “大拆大整”包含城鄉危舊房治理改造、“四無”生產經營單位集中整治、違法建築拆除、城中村改造、流動人口管理、出租房整治、市區舊市場搬遷整治提升、雙嶼綜合整治等八方面內容。“大拆大整是個民生工程,但是影響到了房地產市場。”溫州市房地產估價師與經紀人協會副會長陳德賺說。


  為了推動拆遷力度,在貨幣化安置時,溫州政府給出了明顯高於房屋市場價的現金補償。


  記者採訪中瞭解到,當地一居民位於鹿城最核心地段的幾套舊房被拆,共計約1000平方米,獲得3600萬元賠償,補償標準幾乎等同於周邊在售新房均價。“如果選擇實物安置,要四五年後拿到房子,政府一次性給出現金安置,等於是以5年後這一地區的房價進行收購,這很容易讓人接受。”中梁地產甌紹區域公司董事長馮植解釋。


  按照溫州政府此前的指導政策,拆遷戶如果一年內在市區範圍內購買商品房或者有產權的安置房,最多還可獲得10%的購房補助。


  官方資料顯示,2016年溫州市區房屋徵收貨幣化安置達到3423戶,貨幣化安置比例從2015年2.6%提升到2016年23.98%。


  截至目前,甌海區的貨幣化安置升至13%,同比提高8%,預計今年全區貨幣化安置比例將提到40%。而鹿城區今年的貨幣化安置比例目標是50%。


  今年,市區計畫完成24000戶以上城中村改造任務,如果達到50%的貨幣化安置,至少會產生1萬戶手握豐厚現金的家庭。


  該政策曾直接推動了一些樓盤的去化。位於溫州市平陽縣的濱江豪庭有1000套房源推向市場,2015到2016年只賣掉了30套。2016年11月,它成為溫州市官方號召項目,如果在拿到拆遷款的6個月內購買濱江豪庭,可以獲得政府10%的補貼。“一夜之間,去化就完成了。”知情人士說。


  溫州市委黨校和中國社科院社會學研究所共同推出的《2017年溫州藍皮書》指出,貨幣化安置對商品房交易的推動不可忽視。


  截至2016年11月,龍灣區近3000戶安置物件中超過1/3領取了10%的購房補貼,這一人群佔據了龍灣區住房成交量的23.5%。


  對政府來說,貨幣化安置的好處明顯,按照鹿城區區委書記李無文的話,“騰出的土地可以及時上市拍賣”。


  庫存告急


  拆遷戶成了開發商競相爭取的客戶。


  去年開盤的中梁首府壹號院,據統計有20%-30%的客戶為拆遷安置購房;接近碧桂園的人士透露,碧桂園在溫州的第一個項目,持拆遷補助購房的人占比達50%。《溫州藍皮書》認為,城中村改造簽約安置有購房需求的比例在60%-80%;短期內市區商品房價格幾乎不會下降。


  因此,去年溫州樓市經歷了有史以來成交量的最高峰。據朗兆市場研究中心資料,2016年溫州商品房供應套數54000套,同比上漲了45.79%;商品房成交套數64872套,同比上漲50.28%。改善需求爆增,市區成交住宅中,144平方米以上的占到65%。“從2015年下半年開始,溫州樓市開始復蘇,目前價格整體較為溫和、健康。”馮植表示,即使在全國房地產空前火爆的2016年,溫州的表現依然平穩。


  馮植所在的中梁地產,是溫州的龍頭房企,曾號稱溫州每賣三套房就有一套是中梁的,對當地市場極為熟悉。“我們分析過客源,市場基本上靠本地自用為主。今年成交有可能超過去年,主要就是大拆大整帶來的大量需求。”


  一個不容忽略的現狀是,多位元當地人士告訴記者,目前溫州樓市的實際庫存去化週期已經降低到3-3.5個月,基本上處於無房可售的狀態。


  極低的庫存讓外來房企虎視眈眈。4月24日,恒大以17億元拿下了溫州縣級市里安的90畝商住地塊,使里安的商住樓面價突破1萬元/平方米。6月29日,恒大和碧桂園在里安塘下鎮塘口村的土拍會上正式對決,歷經3小時106輪報價,雙方將單價從起始的4100元抬升至8900元。


  目前旭輝、融創、金茂等諸多品牌房企都有進軍溫州的意向,金茂就很有可能在甌江口新區拿下大規模地塊進行一級開發。


  馮植表示,本土房企並不懼怕和外來大鱷的競爭,“但也擔心,隨著他們的進入,會刺激地價大幅提高。”


  由於歷史原因,近期以來的土地火熱並未體現在房價上。“土地溢價率很高,但房價很難漲得起來,因為溫州市民已經不願買太貴的房子。”陳德賺分析說。


  成也房地產,敗也房地產

  這個經歷過房價第一、又一夕腰斬的城市,傷痛的記憶揮之不去,控風險的意識似乎也根深蒂固,無論是政府,還是買房人。


  溫州第一豪宅鹿城廣場最高峰時單價近10萬元,目前在售二手房單價不足5萬元。


  價格腰斬幾乎是溫州每個樓盤的“噩夢”。“原來溫州人不是一層一層買,而是一幢一幢買。現在變得十分謹慎和理性,他們被傷得太深了。”溫州中小企業發展促進會會長周德文說,炒房團已經基本絕跡。這一說法得到了所有受訪人士的印證。


  現在,溫州人的儲蓄存款出現持續攀升的勢頭。溫州銀監分局的資料顯示,溫州銀行業金融機構本外幣存款餘額已突破1萬億元大關。


  和房地產一樣,溫州的實體經濟正在卸去過去的重擔。溫州銀監分局統計,溫州銀行業金融機構的不良貸款餘額和不良率從2015年開始出現持續“雙降”。


  《溫州白皮書》認為,通過一段時期消化,當前溫州金融風險已現消退跡象,呈現後危機時期特徵。


  房地產抽幹實體經濟的現象,在溫州是真實存在過的——這一度讓房地產和實體經濟都陷入過深淵。


  2010年11月29日,溫州師範學院操場作為住宅用地掛牌出讓,拍賣價格從19.5億元喊到37億元,被置信地產拿下,成為當時全國總價地王,3.7萬元/平方米的樓面價紀錄,在溫州至今未破。獲勝者置信地產集合了108個溫州企業主,被看作是實業家抱團炒房的典型案例。


  時至今日,這個名為“置信原墅”的項目還有36套剩餘房源,標價4.2萬元/平方米。最低時,它的售價是3.5萬元/平方米,比樓面價還低2000元,一位熟悉專案的人士告訴記者,這個專案虧了15億元。


  “溫州是成也房地產,敗也房地產。”周德文說。


  多年來,溫州地方財政對房地產的依賴難以擺脫。2014年一份《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》指出,溫州屬於對土地財政依賴度較高的城市之一,依賴程度超過80%。在財政收入慘澹的2012年,溫州甚至一次性推出3220畝土地,彼時的溫州市長陳金彪親自出面當推銷員。


  記者綜合溫州統計局和當地民間研究機構的資料,2013年溫州市土地出讓收入450億元,財政收入566億元,土地收入占財政收入比例高達79.5%;而2016年土地收入348億元,財政收入724億元,占比48%。


  風險警示

  如今,經過4年多低位盤整,溫州樓市終於成了一個看似正常的市場,但它背後依然暗流湧動。


  記者從溫州住建委瞭解到,給房地產市場創造了大量需求的“大拆大整”將在2017年底收尾,進入全面建設階段。而10%的購房補貼政策在今年4月已被取消。


  高額的補償讓政府背負巨大壓力。以鹿城區為例,若要完成核心片區城中村改造,政府需要支援回購資金1000億元。


  有跡象顯示,貨幣化安置的資金並不能全部馬上到位。鹿城區的最新拆遷補償政策顯示,如果到了領取收購款當天,居民同意推遲3-6個月取款,可額外獲得收購總額5%的獎勵;若同意推遲6-9個月取款,可再獲得額外10%的獎勵。“這等於是政府以10%的年利率向人們借債”。


  土地出讓金或可為政府解渴。

  從8月開始,通過大拆大整獲得的土地將陸續推向市場。如無意外,橫瀆舊村地塊將首先進入招拍掛市場,2016年,“橫瀆速度”成為溫州舊改的標杆,13台挖掘機日夜不停,18天拆除了21萬平方米房屋。


  多位當地房地產人士證實,下半年溫州土地市場會推出1200畝土地,幾乎是上半年供應量的兩倍。


  3月24日,溫州24畝土地出讓曾引起政府警覺。大發地產以溢價率83%拿下溫州綠軸地塊,如此高的溢價率已多年未見,2.4萬元/平方米的樓面價更與周邊新盤價持平。而且拍賣會上的參與者們——碧桂園、融創、保利、華潤等全國前十強的房企甫一出現,就讓溫州土地市場出現強烈震盪。


  記者獲悉,第二天,政府將主要開發商和相關機構召集起來開會。政府告訴與會者,這樣的迷你地塊將不會再出現,今後會以大宗出讓為主。更重要的是,政府表示要“嚴控房價”,並責令相關單位馬上制定調控政策,隨時準備發佈。


  “住建局不允許開發商私自漲價,調控網簽節奏,比如簽了一批高價房,接下來就會再安排一批相對低價的房源,從而拉低全市成交均價。”知情人士透露。


  記者瞭解到,旭輝、融創、金茂等房企躍躍欲試,把下半年視為進入溫州的最好契機。它們的加入會給溫州樓市帶來怎樣的影響,還不得而知。一旦土地市場變熱,溫州能否打贏價格保衛戰,避免泡沫的歷史重演,將是擺在城市管理者面前的難題。


经济观察报


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