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​购买二手房,你不能忽视的四大法律问题!

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Daniel Chou

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發表於 2018-3-6 13:15 | 顯示全部樓層 |閱\讀模式

​购买二手房,你不能忽视的四大法律问题!

第一大法律问题
选房看房时,注重什么?——权属为王

购房人在选房过程中,关心的往往是房屋价格及属性等,却忽略了不动产最为关键的信息即物权信息,造成了后遗症。

1.拿着房产证的人,就是房东吗?
案例:房东王先生拿着房产证,说房子是女儿小王的,王先生可以全权负责。张女士对房屋很满意,向王先生支付了10万元定金。但之后王先生“人间蒸发”了。张女士急着找小王,才发现小王几年前就已移居国外,压根不知道父亲在卖房。

法官提示  
购房人在购房前应先行了解出售人及收款人的身份,确保出售人是不动产权证上载明的产权人,或持有产权人出具的公证授权委托书的受托人,避免向无权处分人支付钱款。

2.房东拿着房产证,房子就没问题了吗?
案例:张女士看中了一套一楼的房屋,天井被改造成卧室,房屋面积足足增加了8平方。张女士仔细翻看了房东李先生的房产证和身份证后支付了定金10万元。等双方网签时,张女士傻了眼:原来李先生是个失信被执行人,房子早被法院查封;李先生曾将房子抵押贷款,债台高筑达几百万;而那个被改建的天井是违章建筑,房屋已被房管部门限制交易。房屋买不成,李先生却说10万元定金也拿去还债了。

法官提示  
房产证所反映的仅是产证颁发时的产权信息,不能反映出目前的产权人信息、抵押权信息、查封信息及其他限制交易的信息等。此外,还存在伪造的假产证或前产权人持有的旧产证等可能性。为妥善起见,建议购房人在购房时要求房东提供不动产登记事务中心最新出具的(七天内)全套不动产登记簿。

3.查了房屋产权调查,应当关注哪些信息?
案例:张女士痛定思痛,这次购房,要求房东提供了产权调查信息。当她拿到全套不动产登记簿后又傻眼了,咦,怎么看不懂?

法官提示  
不动产登记簿所载明的内容包括:房屋、土地、异议、房地产抵押、预购房屋及抵押、建设工程抵押、房屋租赁、权利限制、地役权、文件等10类登记簿信息。在购买二手房时,应特别注意以下几个方面:1、房屋是否存在抵押信息:抵押权未予注销前,房屋将无法过户。2、房屋是否存在司法限制:被查封的房屋无法签订上海市房地产买卖合同、更无法过户。3、房屋是否附有违章建筑:如有相关文件登记,房屋将无法过户。4、房屋是否是经济适用房、动迁安置房等:此类房屋存在一定期限或条件的过户限制。

4.房屋产权调查查清楚了,我能愉快地签约付钱了吗?
案例:张女士查清房上没有抵押、查封、违章建筑等,房东刘先生还说急于出售、降价20万元,张女士付了定金10万元。不久,刘先生的妻子刘太太诉至法院,查封了房屋。原来,房子虽登记在刘先生名下,但其实是夫妻共同财产。刘先生夫妇关系不睦、分居多年,刘先生急于出售房屋正是想转移财产。

法官提示
对于登记在夫妻一人名下、但实际为夫妻共同共有的房屋,建议购房人在签约前获得夫妻双方的书面出售房屋承诺书。


第二大法律问题
签订合同时,约定什么?——落纸为王

1.房产中介把我和房东隔开了,有问题吗?
案例:张女士终于看中了一套靠谱的房子,业务员将张女士和房东周先生带到房产中介,并以“大家背对背谈一谈”为由,将他们分别请进了两间会议室。

法官提示  
审判实践中法院发现,房产中介在签约时隔开上下家往往是出于自己的私利,他们有些是为了避免上下家熟悉后“手拉手跳中介”,有些甚至是为了达到欺骗两家以多收取中介费或好处费的目的。为了防止可能存在的各类猫腻,建议购房人在房产中介的陪同下直接与房东洽谈交易条件,并留存房东联系方式。毕竟,买卖是上下家的事情,自己能够掌控的才最安全。当然,成交后该付的居间费(中介费)还是要付的,不能利用中介公司提供的信息直接“跳单”。

2.房产中介给了我一堆文件要签,都是些什么?
案例:张女士和周先生及业务员谈了一下午、终于谈妥了,并说好张女士承担中介费2万元。房产中介拿出一堆文件催促双方签字。疲惫的张女士基于信任,匆匆签字。事后,房产中介拿出由张女士签订的佣金确认书,要张女士支付中介费5万元。

法官提示  
购房过程中通常先后会签订两份买卖合同。第一份一般名为“买卖居间协议”,由买卖双方及中介共同签订。这类协议由房产中介提供模板,不同中介的格式各不相同。在居间协议签订同时,中介通常还会要求签订“佣金确认书”,确定中介金额及支付时间。第二份为统一版本的上海市房地产买卖合同,一般是在买卖居间协议签订后一段时间,购买方支付首付款时由买卖双方签订。买卖过程中签订的所有文件,都将可能对交易产生重要影响,建议仔细阅看后谨慎签订。

3.房东说“有问题一切都好说”,足够安全了吗?
案例:房东周先生提出,合同里写明首付款十天内付清、否则张女士违约。张女士表示,尽量十天内付清,但也可能会晚两天。周先生说:没关系,买卖是缘分,有问题一切都好说。

法官提示  
交易条件应当在书面合同中载明,一旦出现纠纷,合同约定将是法院裁判的首要依据。缺乏证据证明的所谓“口头承诺”无法对书面合同的约定进行变更。对于上下家洽谈时的各种承诺或约定,建议落实到书面合同中,以免今后产生纠纷。

4.买卖合同中,哪些条款不能遗漏?
案例:张女士铁定了心,要把买卖合同尽量约定清楚。但她又有点迷茫,到底哪些条款是不能遗漏的呢?

法官提示
建议买卖双方在签订买卖居间协议时明确所有交易条件,避免今后为办理过户而签订上海市房地产买卖合同(网签合同)时因对部分细节磋商不成、产生纠纷。合同至少应当载明的交易条款包括:1、房价及房款的支付时间、支付方式;2、房屋过户时间及交房时间;3、房屋内原有户口(如有)的迁移时间;4、房屋内原有装修、家电家具是否随房转让;4、房屋上抵押权(如有)涤除时间;5、各种违约情形下的违约责任。

第三大法律问题
合同履行中,注意什么?——诚信为王

1.我只签了“买卖居间协议”,可以反悔吗?
案例:和周先生签订买卖居间协议后,张女士支付了定金10万元。事后张女士觉得房屋楼层不佳,不想买了。她想,只要上海市房地产买卖合同没有签,双方就不算正式达成交易,她要将定金10万元全部拿回来。

法官提示  
协议中一般载明定金为担保合同履行的性质,张女士违约不买则应承担由周先生没收定金的定金责任。如协议中还约定了其他违约责任条款,周先生则有选择适用定金罚则抑或违约条款的权利。如因张女士违约对周先生造成的损失金额高于定金或违约金,周先生还有权向张女士主张差额部分。此外,房产中介亦可能向张女士主张相关违约责任。

2.这家中介的中介费好高,我和上家找别家办吧?
案例:A中介带张女士看了房,安排张女士和周先生谈妥了交易条件后,提出张女士要付3万元中介费。张女士觉得中介费太贵,心想:不如我偷偷和周先生联系下,找隔壁B中介办合同吧,B中介说只收我们1万元。

法官提示  
上下家通过中介居间成功后,为达到逃避中介费的目的,跳开中介自行交易或另行委托其他收费更低的中介交易的行为,被称为“跳中介”、“跳佣”、“跳单”。中介公司为了避免跳佣带来损失,通常会在与上下家的委托协议、居间协议中约定跳佣的违约金条款。此类条款一般会被法院认定合法有效。为了将自身利益最大化而罔顾诚信,“跳佣”者可能会付出更大的成本。

3.银行贷款没有审批通过,我该怎么办?
案例:张女士和周先生签订上海市房地产买卖合同,约定:两个月后过户,过户前张女士的购房贷款应获得审批通过。未料因资信问题,张女士购房贷款未如期审批通过,而过户日却到了。

法官提示
无论是房产中介提供格式的买卖居间协议或是上海市房地产买卖合同中,一般都会约定,购买方的购房贷款应当在过户日前审批通过,如贷款未获审批通过或未全额通过,购买方应当在过户同时以现金补足。此类条款合法有效,对购买方具有约束力。因此,当贷款遇到障碍时,购买方应当尽快筹集现金,或积极与房东协商延长过户及付款时间,避免构成违约。

第四大法律问题
遇到房东违约时,做些什么?——证据为王

案例:张女士和周先生签订了上海市房地产买卖合同并支付了首付款200万元,合同约定的过户日期到了,周先生却提出加价30万,否则不卖了。

法官提示  
二手房市场的价格波动极易为买卖合同的履行带来主客观上的不确定因素。遇到房东违约时,建议购买方及时做好以下几点准备:

充分保留相关证据


在二手房买卖案件审理中,经常会遇到上下家互相指责对方违约但却都无法提供证据的情况。当遇到对方违约时,应当及时保留相关证据,通过合法手段获得的电话通话录音、短信记录、微信聊天记录等都会是有利证据。

及时申请保全房屋

对于房东明确表示不卖,并且存在房东可能转移房屋、或在房屋上设立抵押权等对今后房屋过户造成障碍的,而购房人又坚持按合同约定购买该房的,购房人应当及时诉至法院并申请对房屋进行财产保全。

理性看待诉讼程序

当上下家缺乏和解可能性时,诉至法院可能无法避免。但民事诉讼有既定的诉讼程序和诉讼周期,胜诉与否取决于每一个二手房买卖各不相同的特定事实,并且一定程度上依赖于诉讼双方的举证能力及诉讼能力。法院不是判决书的“自动售卖机”,不是原告交了诉讼费进去、胜诉的判决书就会立刻从机器里吐出来,诉讼过程都有一定的周期,但法官会抓紧办案,努力在每一个案件中让人民群众感受到公平正义。所以一旦进入诉讼,各方当事人都要理性对待,认真准备证据材料,积极应诉;同时也要换位思考,相互谅解,积极配合调解,力求在法官主持下达成调解协议;若调解不成,对于一审判决不服还可以上诉。但对于最终生效的判决,都要尊重并积极履行。

(信息来源:上海宝山法院)

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