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買房全程防“坑”指南

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2015-3-25
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發表於 2018-3-16 03:46 | 顯示全部樓層 |閱\讀模式
本帖最後由 Nanali 於 2018-3-16 03:53 編輯

買房前的虛假宣傳、買房中的合同貓膩、買房後的貨不對板……作為生活中最大宗的消費行為,買房吃虧,關乎的不僅是居住品質的折損,更有家庭財富的縮水。房子本身的特質決定了其很難實現銷售說辭與實物完全一致,而這其中的不確定和不可控就給了某些開發商和仲介製造貓膩的空間。雖然經過20年的發展,一些買房陷阱因市場的成熟而被破解,但在房屋的整個交易過程中,購房人仍處在弱勢地位,需要慎之又慎,避免入“坑”。本期《廣廈時代》採訪了多位購房人及業內人士,為您細數買房過程中的那些“坑”。


買房前的“坑”

虛假廣告陷阱多

在房地產業興起的20年時間裡,早期的廣告作為開發商產品推介的主要管道之一,起到了很重要的作用。從潘石屹的SOHO現代城將帳面上趴著的最後幾百萬全部用於投放廣告而起死回生(真正原因是住房貨幣化的政策確立),到2000年左右號稱地基未挖靠廣告就能賣完房的時代。


那時的開發商銷售部門做過統計,買房人來看房,主要獲取資訊的管道排名依次為:一、路過項目(看到路牌);二、擎天柱看板;三、報紙廣告;四、老客戶介紹……當時互聯網還方興未艾,買房人大多數是初次置業,還沒有“不信廣告信療效”的意識。因此,魚龍混雜的廣告成了開發商被投訴的主要“罪狀”之一。


北京青年報記者曾“有幸”追蹤採訪過這樣一則廣告:買某某別墅,享受開發商提供的24小時熱水……這則現在看來簡直是開玩笑的廣告詞(現在別說別墅,就是最普通的保障房也有24小時熱水),放在當時簡直是做夢一般。但不久後收到投訴,這個當時在亞北別墅區小有名氣的專案所謂的24小時熱水,竟然是開發商每家每戶發的一根快速熱水棒!


如果說熱水棒無厘頭的故事並未給買房人帶來什麼實際損失,那麼有的廣告則嚴重地影響到了買房人的購房行為。當時出現了大量虛假廣告,比如效果圖裡綠地、會所、幼稚園,到了交房的時候都成了密密麻麻的房子,買房人追究起來,往往得到的答覆是只是廣告,而負責接待客戶的銷售員已經辭職了,開發商並不擔責任……


隨著房地產商場化的不斷深入及買房人不斷增強的法律意識,明目張膽的虛假廣告已經淡出江湖,但一些“新鮮出爐”的虛假廣告讓買房人防不勝防。比如不標出規劃中的市政路,而是以綠地作為效果圖,等入住的時候跟業主說有關部門的決定,開發商也提前不知情;再比如,號稱國際大師設計的樓盤,很多都是“貼標”之作(大師畫草圖,其他人實際操作),最知名的案例就是義大利一位世界知名大師根本沒來過中國,但所謂他的作品,在中國已經有了兩個……


眼見不一定為實

相信在近幾年買房的朋友一定很納悶兒:為什麼自己去買房的時候總看到“人山人海”,銷售員肯定地說房子已經賣完了,讓買房人等消息。但過了一段時間,銷售員會主動打電話說有人騰退房子出來,買房人還是有機會買到。


作為開發商常用的一種套路,“饑餓行銷”是屢試不爽的手段。開發商經常通過一些活動、促銷,吸引大量人流參觀售樓處,看房的人當中,有從各個管道請來的真正買房人,還有相當一部分是所謂的“托兒”。這些“托兒”有的是開發商內部員工及家屬冒充的,有的甚至是開發商直接花錢雇的。據知情人透露,一個“托兒”的價格在幾年前也就每天50元,而近一兩年已經上漲到每天200元。


而所謂的“日光碟”有很多也是“運作”出來的。開發商往往先採取“內部認購”等方式鎖定一批潛在的買房人,同時造成一房難求的假像,吸引大量買房人關注,然後根據買房人的基數,確定開多少套房可以“日光”,甚至可以提高價格。


舉個例子,一個樓盤通過低價策略鎖定了2000組買房人,那麼開發商推出200至400套房是可以消化掉的,如果200套房有4000組排隊,那麼不好意思,價格必定水漲船高,而且保證“日光”,一切都是套路,所以眼見不一定為實。


最好的辦法就是不被眼前看到的嚇住,看看所謂的“日光碟”網簽了多少套,建委網站都有公示,做不了假,一看便知。專家提示,當下的是市場很難再現日光碟,買房人多留個心眼兒。
 
※隨意虛構贈送面積


“50平方米單身公寓變身85平方米小複式”“買一送一”“兩居變三居”……贈送面積成為眼下很多開發商誘人的宣傳點。但買房人千萬注意,送是送了,但未必你享受得了。


在國內發生過這樣的案例:開發商開發的樓盤贈送超大入戶花園,5.7米層高。買房人被要求合同中附加一份委託書,讓買房人委託另一家公司填平贈送的天井面積。直到入住時買房人才發現,開發商承諾的贈送面積就是從一樓通到19樓的天井,而且天井實質上是開發商為了減少支出土地出讓金,隱瞞了有關部門,“偷來”的面積。


因此,專家建議,買房人一定要仔細審閱委託書的內容是否合法合規,否則贈送的面積很可能是違章搭建,存在被拆除或者其他不利法律後果的隱患。


在北京也發生過類似的現象,一個豪宅項目樣板間裡,客廳顯得非常大,尤其是陽臺部分,但是同行馬上看出該開發商在面積上做了手腳,把客廳面積延伸出去不少,但在報規時一定是按照原來面積上報的,否則根本過不了關,所以同行斷言:在交房時,買房人一定會發現面積不像樣板間表現的那麼大,未來開發商違約隱患非常大。


為買房辦假證 當心賠了夫人又折兵


因根據北京“限購”政策,持《北京市工作居住證》的非京籍人士視同北京市戶籍,買首套住房不受連續五年社保和納稅證明限制;同時,可以購買第二套住房。這一規定讓很多不具備買房資格的人看到了一線希望。於是乎,各種“幫助辦理北京市工作居住證”“離婚證”的地下交易有了溫床,尤其是北京市工作居住證,去年在黑市上的價格是12萬元,今年的價格據說已經漲到了20萬元。


但“遺憾”的是,統統都是假的。一位元買房人向北青報記者投訴:限購剛開始第二年,就有開發商的銷售員為他辦理了“北京市工作居住證”,他也買到了房並且已經入住好幾年,但最近在辦房產證時,登記部門說居住證是假的。他在跟開發商交涉時,開發商的答覆是該員工已經辭職,公司沒有責任。


市住建委相關負責人此前就已經表示,“限購實行後,確實曾出現一段時間內,持《居住證》購房的人增多的現象。為了嚴格管理,我們很快和北京市人力資源和社會保障局協商,聯網核查《居住證》。現在,各區縣房屋權屬部門在辦理住宅房屋產權過戶前,對持《居住證》的外地購房人,都要登錄市或者區人力資源和社會保障局網站,輸入居住證編號,進行核查,如果是假證,不予辦理過戶手續。”


記者在來廣營房地產交易大廳諮詢工作人員時得到的答覆是,無論是開發商或者仲介代辦,還是購房人自己辦理產權,對持《居住證》的購房人,都會登錄市或區人力資源和社會保障局網站核查編號。


而北京市人力資源與社會保障局在有關《北京市工作居住證》的規定中也早已經明確:“申請單位和申請人所提供資料均應真實有效,申請人提供虛假材料的,將取消申請人申報資格;對於個人提供虛假材料而單位審核失職的,暫停該單位申報資格兩年;對於單位進行虛假申報的,取消單位申報資格。”


買房中的“坑”
 
口頭承諾贈送難入合同
  
當購房人決定出手,買賣坐下來溝通交易的細節時,依然有很多“坑”在等待購房人。


  
一位購房人向《廣廈時代》透露,他兩年前購買了一套位於北京某景區的度假型住宅,購買時置業顧問承諾,交房後會贈送業主該景區的會員卡,每年可以免費進出該景區200次。但由於提供會員卡的不是開發商自身,所以並不能寫入購房合同。考慮到開發商本身的品牌效應,以及同期享受該政策的業主很多,該購房人就接受了置業顧問的說法,相信了口頭承諾。


而交房的時候,事實卻不如購房人此前預期所想。原本價值較高的會員卡實際權益大幅縮水,同時還增加了會員卡的管理費。但由於此前銷售時,會員卡的實際權益既沒有出現在開發商的宣傳廣告裡,也沒有出現在購房合同中,購房人索賠無門,只能彼此在業主群中溝通抱怨。


除此之外,開發商在吸引購房人購房時,承諾的贈送種類還有很多,贈送面積就是最多的一種,先不說這些贈送是真的贈送,還是像上文提到那樣的有種種貓膩,由於都沒有確實的依據,而且有違規之嫌,大多都無法寫入正式的合同中,而購房人在收房時具體得到的贈送面積,就更難以和此前購房時開發商承諾的面積做出直接的比較。
  
另外,中央空調、新風系統、物業費……開發商承諾的“贈品”,很多都停留在置業顧問的口中。雖然在日趨成熟的市場環境下,開發商完全推翻此前承諾的情況並不多見,但由於未寫入合同,購房人難以得到與之前承諾一致的贈送權益。
  
補充協議小心埋雷


有過幾次買房經歷的購房人都知道,買房時的正式合同中很難有貓膩或陷阱,真正有價值的內容主要都在購房補充協議裡。


在北京,無論是二手房還是新房交易,使用的合同範本都是由北京市住建委和北京市工商局聯合制定的,條款都是不能隨意修改的。所以,關於交易的很多個性化的內容,都體現在補充協議中。


以《廣廈時代》拿到的一份商品房期房預售合同的補充協定為例,有關該套房屋的精裝修標準、購房資格責任認定、公攤面積比例和位置、延期交房及辦貸款違約責任、辦理房屋不動產登記證明的時間等都在補充協議中有明確的約定。


由於在購房交易過程中,購房人要簽上百個名字,很多購房人簽到最後,已無暇顧及合同本身的內容,只是機械的簽名。但專家建議,購房人對於補充協議,一定要認真地閱讀瞭解,及時提出自己的異議。例如精裝修標準和使用的品牌、延期交房的賠付標準及延期交房的責任認定,這些都是買賣雙方比較容易發生糾紛的條款。


不過,在購買新房時,無論是正式合同還是補充協議,基本都是確定的,購房人很難左右合同內容本身。而二手房交易,補充協定就尤為重要。專家指出,二手房交易時,補充協定應盡可能覆蓋雙方可能產生糾紛的一切內容,不僅要考慮到買房過程中的問題,買房後的一些事宜也要做出約定。例如,關於房屋原業主的戶口遷出時間期限、對學位的佔用等等,這些細節問題都應在補充協議中有所體現。


長週期交易變數多
  
由於限購政策等原因,目前市場上一些購房交易週期被迫拉長,其中的變數就變得難以預料。
  
在環京的一些項目,限購的升級讓很多購房人失去了購買資格,為了吸引購房人,部分開發商推出了先簽署《認購協定》,鎖定房源和價格,幫助購房人開始繳納個稅,滿三年後再簽訂正式購房合同的銷售方式。


拉長的三年成交週期,中間就隱藏了一些不確定的風險。即使是辦理了網簽,沒有過戶之前,風險依然存在。一位購房人告訴《廣廈時代》,他此前在環京某區域購買了一套准現房,已經成功地提交了網簽,但在辦理貸款、過戶的過程中,該區域樓市交易被突然叫停,他未完成的交易就被無限期地擱置了下來。如今雖然該樓盤已經建好達到交付標準,他也無法進行收房,而且能否買到這套房,尚屬未知數。


而在二手房方面,由於市場上連環單的增加,交易週期也被拉長。歷時多月的連環單中極易出現問題和風險,專家指出,連環單的風險主要有以下三類:
  
第一,購房資格問題。如果購房人先買後賣,自己的房屋因為各種原因未能賣出,未能及時騰挪出購房資格,簽約時無法通過購房資格核驗,就會帶來相應的違約問題。
  
第二,購房款問題。由於連環單交易方很多都面臨賣房籌首付或房款的情況,因此賣房時的資金貸款進度直接關係到下一單交易成功與否。
  
第三,稅費問題。這一問題是很多連環單業主所忽視的,按照現在的政策,滿二唯一的房源可以免繳個人所得稅,但如果購房人在前一套房源沒有辦理完交易時就已經進行了新房源的網簽,那另一位購房人在網簽時,系統中顯示原房主名下就變成了兩套房源,需要繳納差額20%的個人所得稅。這樣就增加了購房成本,極易產生糾紛。
  
專家指出,正因為連環單中蘊含的這些風險,購房人在涉及這類交易時,需要將相關的不確定因素考慮好,在補充協議中,進行明確、詳細的約定。
  
買房後的“坑”
  
個人買房資訊被洩露
  
每天被打電話詢問房子要不要賣、要不要買新的、要不要出租、要不要裝修……這是很多購房人在買房後遭遇的困擾。
  
有購房人表示,在買房後,他幾乎每天都會接到房子相關的推銷電話,而且對方清楚地知道他的姓氏和購房的社區,不堪其擾。即使每次都表示了拒絕,對方依然會執著地打過來。尤其是在收房後,他一天就可以接到五六家裝修公司的電話,他懷疑,就是開發商的某個環節洩露了他的個人資訊。


專家指出,《中華人民共和國網路安全法》中明確規定,非法獲取、出售或者提供行蹤軌跡資訊、通信內容、征信資訊、財產資訊等個人敏感資訊50條以上的,即構成犯罪,處三年以下有期徒刑或者拘役。但購房人在購房過程中,對於自身的個人資訊的保護能做的也十分有限,不過現在對於電話號碼也有一些保護方式,比如給手機號開通副卡功能,使用副卡號碼做買房相關事宜的聯繫等。


另據《廣廈時代》瞭解,目前很多品牌仲介針對客戶反映的騷擾問題,也推出了相關的措施來解決。鏈家就已經設置了“開通免電話行銷”功能,購房人可以通過鏈家的管道開通“免電話行銷”功能,開通成功後一年內,北京鏈家承諾不會通過電話向客戶詢問、介紹、提供房屋出售、出租相關資訊,同時,這一功能可隨時申請取消。
  
先收房再談整改
  
買房後面臨的另一大問題就是收房。在實際操作過程中,對收房百分之百滿意的情況幾乎不存在。
  
貨不對板,是不少購房人在實際收房時的直接感受。一位購房人介紹,他之前收房時,發現了房子的很多問題,地面不平、窗戶玻璃開裂,他將這些問題向開發商和物業一項項指出,開發商和物業公司的態度都非常好,但提出,要先辦理手續,簽收房屋,然後再逐步修復。考慮到開發商和物業公司有解決問題的意願,他一鬆懈,就簽收了。沒想到,一切才剛剛開始,精裝修的房屋不斷暴露各類品質問題,而且是社區大部分住戶的遭遇。該購房人給《廣廈時代》展示了他們社區的業主群聊天內容,主臥窗戶開裂等待維修、樓上管道漏水泡壞了牆壁和吊櫃、熱水管出綠色的熱水,不同業主在反映著不同的問題,都在等待解決。


物業公司態度一直很好,但問題卻一直得不到解決。而且,負責對接的物業服務人員數量還在不斷縮水,每天業主群裡充斥著各種投訴,著實讓人心煩。
  
先辦理手續,再驗收,是不少開發商在收房時採取的手段,一旦購房人驗收之後,發現問題再追責就很難了。專家指出,作為業主,有權利堅持先驗房,提出整改意見,後辦理各項手續。同時,購房人還要瞭解,預交契稅和收房之間沒有必然聯繫。很多開發商都要求購房人在收房之時預先繳納契稅,以此作為收房的前提。而事實上,早在2011年,北京市住建委就曾出臺過相關規定,禁止開發商強制代征房屋契稅,購房人有權選擇自行繳納契稅。
  
專家還指出,收房時的一些動作,都是在合同中約定過的,以契稅為例,一些購房合同中對契稅繳納的方式明確地進行了約定,購房人可以在簽合同時約定是委託開發商代繳稅費,還是購房人自行繳納辦理。
 
(北青網)


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