樓市眾生相：單盤日銷58億背後的上海回檔信號

Andy5568 · 發表於 2018-4-23 15:41

4月21日，上海中環住宅項目——大寧金茂府三期開盤。據瞭解，該項目382套總價1000萬至2000萬元的豪宅房源開盤即“日光”，銷售金額達58億元。

上海中原地產市場分析師盧文曦接受觀點地產新媒體採訪時表示，大寧金茂府三期專案9.4萬左右的均價遠遠低於市場的預期，市場都覺得項目可能會以10萬+的姿態出現。

由此看來，除去市場供應與專案本身的產品優勢以外，開發商與市場博弈後的“理性”定價，也是目前樓市回檔的主要推手之一。

◆58億的“日光碟”

資料顯示，大寧金茂府三期位於靜安大寧綠地板塊，是金茂在上海主打的一個高端住宅項目，推出房源382套，多為面積在112平方米-203平方米的三房、四房戶型。

據瞭解，項目的平均售價為9.38萬元/平方米，開盤當天，就有750余組客戶前來，銷量不斷上升，所推房源半天內全部售罄。

而大寧金茂府專案地塊則是金茂於2014年以101億元摘得的上海項目，也是當時近五年來，上海中環線內唯一的超20萬平方米的住宅項目。

詳細資料顯示，專案東至平型關路、南至彭江路、西至共和新路，占地9.6萬平方米，總規劃面積共計34萬平方米（包含21萬平方米建築面積和13萬平方米私家景觀花園）。

市場人士認為，單從產品定位上看，大寧金茂府是目前國內唯一獲英國BREEAM認證的住宅專案。同時，住宅中所體現的科技人居環境也為項目加持不少，在前期便積累了不少口碑，這使得項目在本次開盤中獲得較好的反響。

另外，專案處於稀缺性土地供應的內中環板塊，9.38萬元/平方米的價格較市場預期要低，所以較受歡迎。上海中原地產市場分析師盧文曦在接受觀點地產新媒體採訪時稱，大寧金茂府專案是區域裡面的標杆，但9萬4左右的均價遠遠低於市場的預期。

“其前期的房子也賣到9萬左右，對比來講基本沒怎麼漲，大家都覺得會到十萬左右的價格，市場也認為項目會以10萬+的姿態出現。”

而在“日光”背後，大寧金茂府項目熱銷所折射出的上海樓市信號，或許才是大家更為關注的。

對此，市場人士認為，開發商一直在預售證價格上和市場博弈，由於很多預售證價格達不到預期，開發商銷售動力不足。但經過一段時間以來，開發商一些中高端項目的長久積壓，不僅佔據了現金流，還增加了開發商的資金成本。

盧文曦解釋稱，這段時間大家對市場的預期有所改變，很多限價在去年剛開始的時候，開發商還在跟市場博弈，但是現在來講，市場釋放的信號很明確。

“開發商在姿態上放低了，原先可能覺得指導價格太低，沒有意願走。但現在來看，大家都知道再靠房地產拉經濟，可能性非常小。現在很多地方杠杆都看得很緊，要貸款都很難，所以誰先走誰占市場主動，先走了客戶就給你消化掉了，你走得晚，客戶就越來越少。”

◆回檔的上海樓市

事實上，自去年起至今年一季度，上海樓市無論是供應、成交均處於凍結狀態。資料顯示，從2017年7月至2018年3月，上海新建商品住宅供應面積總計有7個月低於成交面積。2018年以來，上海新建商品住宅供應面積也連續3個月低於成交面積。

另外從新建商品住宅庫存總量來看，自去年7月開始，上海的庫存面積持續下降，至2018年3月，上海庫存面積為459萬平方米，環比下降4%，同比下降28%。

相比之下，進入4月以來，上海樓市從多個方面都逐漸顯示出了回檔的跡象。據瞭解，僅上周，上海就有分別來自青浦、楊浦、普陀、奉賢、浦東等5區13個盤入市，共計5544套房源。
當中，包括翠湖天地、金茂府、融創濱江壹號院、上海院子、仁恒西郊花園等高端項目在內的超過20個樓盤相繼拿到預售證。

另據觀點地產新媒體瞭解，今年4月份，上海共26個樓盤開盤。而值得一提的是，這些新供應樓盤的價格普遍低於此前市場預期，部分地區甚至還出現一二手房價格倒掛的現象。

顯然，這段時間大家對市場的預期有所改變，因為就現在來講，“市場釋放的信號很明確”。

據盧文曦分析，隨著開發商態度上的轉變，後續市場供應會有比較明顯的提升，這樣一個背景下，開放商入市的姿態會比較積極，二季度的市場交易量將會比一季度明顯轉好。

對此，第一太平大衛斯也表示，展望年內情況，新增商品房供應有望增加，開發商或向政府指導價格靠攏，以儘快獲取預售證發售現有專案。

盧文曦還介紹到，這一段時間以來上海豪宅市場總的銷售都取得不錯的效果。不僅是大寧金茂府，即使像處於市中心絕對核心區的翠湖天地也基本全部賣完，“這些新高端項目基本賣得不錯”。

“像前灘的開了才五六百套，定的人可能要達到將近三千個，這一段時間應該說豪宅的總銷售都是不錯的，這是普遍的一個現象了。”

其還向觀點地產新媒體介紹，相比起來，市場上一些中低端的項目則呈現出兩極分化的局面，一部分好的項目去化可以到90%以上，差一點的專案則僅有百分之二三十的去化。

來源：觀點地產網

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