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樓市眾生相:單盤日銷58億背後的上海回檔信號

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發表於 2018-4-23 15:41 | 顯示全部樓層 |閱\讀模式
4月21日,上海中環住宅項目——大寧金茂府三期開盤。據瞭解,該項目382套總價1000萬至2000萬元的豪宅房源開盤即“日光”,銷售金額達58億元。


上海中原地產市場分析師盧文曦接受觀點地產新媒體採訪時表示,大寧金茂府三期專案9.4萬左右的均價遠遠低於市場的預期,市場都覺得項目可能會以10萬+的姿態出現。


由此看來,除去市場供應與專案本身的產品優勢以外,開發商與市場博弈後的“理性”定價,也是目前樓市回檔的主要推手之一。


58億的“日光碟”

資料顯示,大寧金茂府三期位於靜安大寧綠地板塊,是金茂在上海主打的一個高端住宅項目,推出房源382套,多為面積在112平方米-203平方米的三房、四房戶型。


據瞭解,項目的平均售價為9.38萬元/平方米,開盤當天,就有750余組客戶前來,銷量不斷上升,所推房源半天內全部售罄。


而大寧金茂府專案地塊則是金茂於2014年以101億元摘得的上海項目,也是當時近五年來,上海中環線內唯一的超20萬平方米的住宅項目。


詳細資料顯示,專案東至平型關路、南至彭江路、西至共和新路,占地9.6萬平方米,總規劃面積共計34萬平方米(包含21萬平方米建築面積和13萬平方米私家景觀花園)。


市場人士認為,單從產品定位上看,大寧金茂府是目前國內唯一獲英國BREEAM認證的住宅專案。同時,住宅中所體現的科技人居環境也為項目加持不少,在前期便積累了不少口碑,這使得項目在本次開盤中獲得較好的反響。


另外,專案處於稀缺性土地供應的內中環板塊,9.38萬元/平方米的價格較市場預期要低,所以較受歡迎。上海中原地產市場分析師盧文曦在接受觀點地產新媒體採訪時稱,大寧金茂府專案是區域裡面的標杆,但9萬4左右的均價遠遠低於市場的預期。


“其前期的房子也賣到9萬左右,對比來講基本沒怎麼漲,大家都覺得會到十萬左右的價格,市場也認為項目會以10萬+的姿態出現。”


而在“日光”背後,大寧金茂府項目熱銷所折射出的上海樓市信號,或許才是大家更為關注的。


對此,市場人士認為,開發商一直在預售證價格上和市場博弈,由於很多預售證價格達不到預期,開發商銷售動力不足。但經過一段時間以來,開發商一些中高端項目的長久積壓,不僅佔據了現金流,還增加了開發商的資金成本。


盧文曦解釋稱,這段時間大家對市場的預期有所改變,很多限價在去年剛開始的時候,開發商還在跟市場博弈,但是現在來講,市場釋放的信號很明確。


“開發商在姿態上放低了,原先可能覺得指導價格太低,沒有意願走。但現在來看,大家都知道再靠房地產拉經濟,可能性非常小。現在很多地方杠杆都看得很緊,要貸款都很難,所以誰先走誰占市場主動,先走了客戶就給你消化掉了,你走得晚,客戶就越來越少。”


回檔的上海樓市

事實上,自去年起至今年一季度,上海樓市無論是供應、成交均處於凍結狀態。資料顯示,從2017年7月至2018年3月,上海新建商品住宅供應面積總計有7個月低於成交面積。2018年以來,上海新建商品住宅供應面積也連續3個月低於成交面積。


另外從新建商品住宅庫存總量來看,自去年7月開始,上海的庫存面積持續下降,至2018年3月,上海庫存面積為459萬平方米,環比下降4%,同比下降28%。


相比之下,進入4月以來,上海樓市從多個方面都逐漸顯示出了回檔的跡象。據瞭解,僅上周,上海就有分別來自青浦、楊浦、普陀、奉賢、浦東等5區13個盤入市,共計5544套房源。
當中,包括翠湖天地、金茂府、融創濱江壹號院、上海院子、仁恒西郊花園等高端項目在內的超過20個樓盤相繼拿到預售證。


另據觀點地產新媒體瞭解,今年4月份,上海共26個樓盤開盤。而值得一提的是,這些新供應樓盤的價格普遍低於此前市場預期,部分地區甚至還出現一二手房價格倒掛的現象。


顯然,這段時間大家對市場的預期有所改變,因為就現在來講,“市場釋放的信號很明確”。


據盧文曦分析,隨著開發商態度上的轉變,後續市場供應會有比較明顯的提升,這樣一個背景下,開放商入市的姿態會比較積極,二季度的市場交易量將會比一季度明顯轉好。


對此,第一太平大衛斯也表示,展望年內情況,新增商品房供應有望增加,開發商或向政府指導價格靠攏,以儘快獲取預售證發售現有專案。


盧文曦還介紹到,這一段時間以來上海豪宅市場總的銷售都取得不錯的效果。不僅是大寧金茂府,即使像處於市中心絕對核心區的翠湖天地也基本全部賣完,“這些新高端項目基本賣得不錯”。


“像前灘的開了才五六百套,定的人可能要達到將近三千個,這一段時間應該說豪宅的總銷售都是不錯的,這是普遍的一個現象了。”


其還向觀點地產新媒體介紹,相比起來,市場上一些中低端的項目則呈現出兩極分化的局面,一部分好的項目去化可以到90%以上,差一點的專案則僅有百分之二三十的去化。

來源:觀點地產網



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